近些年來(lái)，網(wǎng)絡(luò)上有很多說(shuō)什么在美國(guó)炒房大賺的消息，帖子。下邊總會(huì)跟風(fēng)一波評(píng)論，還有不少人心動(dòng)。小編也看了不少，但實(shí)際上查閱了一下如果真的在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房屋養(yǎng)房各種稅費(fèi)成本后，并沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)上說(shuō)的那么“大賺”，而且帖子消息那些說(shuō)的都是一些難以照仿的個(gè)案。實(shí)際上在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房子是炒不起來(lái)的，因?yàn)樗麄冊(cè)诙愘M(fèi)的制度上，會(huì)設(shè)計(jì)“腳鐐”把炒房的熱潮給壓制住，不允許有失去平衡，不公平的現(xiàn)象出現(xiàn)。
有一個(gè)報(bào)道，紐約瑞禧地產(chǎn)創(chuàng)始人杰西·湯在接受采訪時(shí)說(shuō)道，中國(guó)火熱的炒房熱潮概念在美國(guó)是不實(shí)際的。因?yàn)槊绹?guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展法律規(guī)定齊全，而經(jīng)歷了10年前的次貸危機(jī)后，在這10年時(shí)光的洗禮，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本穩(wěn)定，回歸理性，即使是在紐約這種繁華地段大都市，房?jī)r(jià)的平均漲幅都是有限的。再算上各種稅費(fèi)成本，如果想靠炒房短期賺大錢(qián)基本是不可能的。
再美國(guó)持有房產(chǎn)的成本是非常高昂，首先是房地產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)稅率還會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌莸恼饔胁町?，具體計(jì)算起來(lái)也很復(fù)雜。而在房產(chǎn)密度比較高或者比較繁華發(fā)達(dá)的地段，房地產(chǎn)稅會(huì)相對(duì)較低。另外，房地產(chǎn)稅有一部分是屬于教育費(fèi)用的，所以在好學(xué)校的周邊的房子，房地產(chǎn)稅也會(huì)相對(duì)增加！
其次就是物業(yè)管理費(fèi)。在紐約皇后區(qū)的某一套兩居室的使用權(quán)公寓，一年的物業(yè)費(fèi)用可能要8000至1.4萬(wàn)美元不等，如果是產(chǎn)權(quán)公寓，房地產(chǎn)稅與物業(yè)費(fèi)共算起來(lái)也要上萬(wàn)美元。如果是單棟公寓或者建筑物的，還要支付物業(yè)掃雪，剪草坪的費(fèi)用（當(dāng)然，你可以自己做），一年四季下來(lái)可能也要1000-4000美元左右。還有很多違規(guī)要吃市政罰單，罰款300或者更多不止。
最后就是房屋保險(xiǎn)金了。在美國(guó)加州最多就是火災(zāi)，龍卷風(fēng)這些天災(zāi)人禍，所以房子必須要買(mǎi)保險(xiǎn)的。而一般的房屋保險(xiǎn)金是每年750-2000美元左右，如果房屋里人多，保險(xiǎn)也會(huì)增加。房子的維修費(fèi)用還有里頭一切家電硬軟裝，就算是出租給別人，維護(hù)費(fèi)用也是由屋主承擔(dān)的。美國(guó)的人工也十分昂貴，動(dòng)不動(dòng)就是幾百上千美元的事。有一位網(wǎng)友移民過(guò)去買(mǎi)了一套帶泳池和5個(gè)房間豪宅，發(fā)現(xiàn)住進(jìn)去光是請(qǐng)人打掃衛(wèi)生，維護(hù)泳池的費(fèi)用每個(gè)月都很昂貴，最后也只能選擇住在房間一角，盡量少動(dòng)，而泳池也沒(méi)有使用了。
看完這些稅務(wù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)最直接抑制炒房的手段就是資本所得稅。如果讓您在購(gòu)買(mǎi)房屋后，在一年內(nèi)賣(mài)出去，所得的利潤(rùn)就要交短期資本所得稅，而且稅率是根據(jù)個(gè)人所得成正比的，也就是說(shuō)，個(gè)人所得收入越高，稅率就最高，可想而知短期資本所得稅也逃不過(guò)高升的命運(yùn)。2017年稅率為10%到39.6%，共7個(gè)檔次。如果在購(gòu)房后一年以上兩年以內(nèi)賣(mài)掉，所得利潤(rùn)則按長(zhǎng)期資本所得稅繳納。這個(gè)稅率一般是15%，高收入階層是20%，低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上，且此房是賣(mài)房者自住房，則有25萬(wàn)美元（1美元約合6.9元人民幣）的利潤(rùn)免稅額，夫婦共同申報(bào)，免稅額為50萬(wàn)美元。而如果是二套、三套投資房，則無(wú)此免稅額待遇。另外，對(duì)于外籍房產(chǎn)持有人在售房時(shí)會(huì)有10%的預(yù)扣稅，可在當(dāng)年報(bào)稅季申報(bào)，多退少補(bǔ)。
看到這如果您還是打算買(mǎi)美國(guó)的房屋保值，就算不賣(mài)也可以出租，那您可以繼續(xù)看下去！
即便是出租，還有空置和租客賴租的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，租約一般一年一簽，待到期后租客不續(xù)簽，才能整修清理，尋找新租客。但如果讓您要碰上賴租的，那就需要隔30天書(shū)面催租一次，催租兩次后，才可提告法庭然后排期則要在2至3個(gè)月以后才來(lái)開(kāi)庭，法官判其敗訴后還要給他一個(gè)月搬家期限，如有孩子，這個(gè)期限會(huì)更長(zhǎng)，這么算下來(lái)，至少6個(gè)月的租金泡湯。且不說(shuō)還需要付每小時(shí)150至300美元的律師費(fèi)。
最后，在美國(guó)賣(mài)房是必須要交付房產(chǎn)中介傭金，轉(zhuǎn)讓稅等等各種手續(xù)費(fèi)，加起來(lái)的費(fèi)用約為房子價(jià)格的8%-10%。買(mǎi)房時(shí)也需要只放房?jī)r(jià)4%左右的相關(guān)手續(xù)費(fèi)。
顯然，面對(duì)這些理論，像在美國(guó)投資房產(chǎn)然后短期贏取大利潤(rùn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。杰西·湯還說(shuō)道，就算是美國(guó)人買(mǎi)房子投資，大部分人都是選擇長(zhǎng)期出租的，因?yàn)樗麄兛紤]的不是房?jī)r(jià)的漲幅，而是房子是否保值，注重房子的地理位置和交通是否便利這些因素。當(dāng)前，這些的前提都是每個(gè)月的租金至少是足夠月供保險(xiǎn)物業(yè)費(fèi)各種費(fèi)用的。所以相對(duì)起來(lái)，在投資房地產(chǎn)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有投資股票基金債券這些更有吸引力。
所以在美國(guó)買(mǎi)房能大賺的小道消息，各位看官都當(dāng)娛樂(lè)看看就好了，千萬(wàn)別傻乎乎真的相信了去投資了。如果您有自己的見(jiàn)解意見(jiàn)，也可以在評(píng)論區(qū)留言，和其他網(wǎng)友互相交流交流。
